임차인이 있는 경매 물건의 권리분석(보증금 인수 여부 판단)

안녕하세요. 디어입니다.

오늘은 경매에서 매우 중요한 포인트를 짚고 넘어가려고 합니다.

 

우선, 매수인(낙찰자)가 임차인의 보증금을 추가로 부담해야 할지를 판단할 때 봐야할 사항들은 다음과 같습니다.

-선순위인지 후순위인지 : 전입신고 날짜 vs 말소기준권리 날짜로 판단
-대항력(집주인이 바뀌어도 집에 머무를 권리) 여부: 주택의 인도(점유) & 주민등록(전입신고) 익일부터 발생
-우선변제권(배당 요구 시 먼저 배당 받을 권리) 결정: 대항력 + 확정일자(전입신고가 말소기준권리보다 우선이어야 함)
-배당요구(배당요구종기일내) 여부

 

그럼, 이제 구체적으로 볼게요.

 

1. 선순위임차인(말소기준권리보다 전입신고가 먼저 이루어진 경우)
-대항력만 有(전인신고 & 점유 OK, 확정일자 NO) : 우선변제권 없음.즉 배당을 못받고 낙찰자가 전액인수
*소액임차인이라면 배당요구로 보증금을 배당받을 수 있음(소액임차인 기준, 금액 보기. 전액 아닐 수 있음 주의)
*소액임차인이 아니라면 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 모두 인수해야 함.

-우선변제권有(전인신고 & 점유 & 확정일자 OK)
배당여부에 따라 달라짐
*배당요구 YES: 전액 배당이 이루어진다면 임차권리는 소멸, 전액 배당이 안될 경우 잔액 낙찰자 인수
*배당요구 NO: 전액 낙찰자 인수

2. 후순위임차인(말소기준권리보다 전입신고가 늦은 경우)
순위에 맞는 배당이 있다면 받을 수 있겠으나 못 받는 금액을 낙찰자에게 요구 할 수 없음

TIPS!
*확정일자 미상일 경우:
-선순위 임차인인데 배당요구를 안 했으면 확정일자가 있든 없든 전액 매수인 인수
-선순위 임차인인데 배당요구를 한 경우: 무조건 확정일자가 표시됨, 낙찰대금에서 못 받은 부분은 매수인이 인수

 

*임차권:
-경매개시결정 이전에 임차권등기를 한 선순위임차인: 이 임차인은 배당요구를 하든 안하든 배당요구를 한 것으로 간주해 분석
-임차권 등기 명령이 있는 경우 말소기준보다 전일일이 늦어도 배당 순위에 따라 보증금을 받을 수 있음(명도 확인서 필요)

*선순위전세권 vs 선순위임차인:
-선순위전세권: 말소기준권리보다 앞서서 전세권등기가 되어 있는 경우
-선순위전세권자가 배당요구X or 배당요구 종기일 이후 요구 : 보증금 낙찰자가 전액 인수(선순위임차인과 동일)
-선순위전세권자가 배당요구O or 경매신청인 : 자신의 권리에 맞게 배당을 받고 전세권은 말소, 낙찰자가 잔액 부담 X(선순위임차인은 잔액 부담 O)

 

보증금과 관련해서는 위와 같이 나뉘는데, 이 외에도 권리분석하실 때 다음도 꼭 체크해주세요!

 

1. 선순위임차인, 말소기준권리보다 앞서는 비용:
-경매 집행 비용
-최우선변제(소액임차보증금)
-세금(당해세: 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 지방교육세)

2. 대출 시 참고 사항
-3년 이내 단기 매각할 예정이라면 낙찰가자 근저당 설정 비용을 납부해 중도상환수수료(3%)를 면제 받는 것이 유리
-그 반대의 경우면 은행에서 근저당 설정비 부담하게 해야함
-인수 시 취득세, 매도 시 양도세, 보유 기간 동안은 재산세 & 종합부동산세 납부

3. 낙찰 후 소멸되지 않는 권리(낙찰자 인수)
-배당요구하지 않은 선순위전세권
-담보 가등기, 가압류, 가처분
-유치권, 법정지상권
-특별매각조건 등 반드시 확인

참고 링크:
http://www.dailybds.com/news/articleView.html?idxno=8698
https://www.asiae.co.kr/article/2009083001340473054
http://27.101.213.4/index.jsp (행정안전부 정책자료, 통계, 주민등록 인구통계)

좀 정리가 되었나요!
이건 매번 헷갈릴 수도 있으니, 권리분석 만큼은 자신을 과신하지 말고 꼭 재차 확인하는 것이 중요합니다!
언제든 다시 보러 오세요 :)

 

그럼, 씨야 -

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