경매 투자, 공유자 우선 매수권 행사 이해하기

안녕하세요. 디어입니다.

여전히 경매 공부를 열심히 하고 있는데요, 최근 너무 볼만한 물건이 없어서 믿.거. 하던 위험 물건을 조금 더 공부해봐야겠다고 결심을 했습니다.
그 중 먼저 보고 싶은 지분만 나온 물건입니다.
지분만 인수할 경우 당장 세입자를 구할 수도, 매도를 할 수도 없을 것 같아 대출이자만 부담하게 되는 것이 아닌가 걱정스러운 마음에 쳐다보지도 않았는데요.
최근 공부를 하던 중 "공유자 우선 매수권"에 대해 배우면서, 경매에 나오지 않은 남은 지분의 소유자와 거래를 통해 충분히 수익 실현을 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.

그래서 오늘은 간단하게 "공유자 우선 매수권"에 대해 정리를 해볼까 합니다.

 

공유자 우선 매수권이란?
A와 B가 1개의 물건에 대해 지분을 나눠 갖고 있는데, A의 지분이 경매에 넘어간 경우, B는 그 지분에 대해 우선 매수권을 행사할 수 있음 
공유자 B는:
-입찰기일에 법원에 출석해야 함
-"공유자우선매수신고서"를 제출해서 권리를 행사하겠다는 의사를 밝혀야 함(기한: 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 = 즉, 낙찰 예정인 최고가매수가격이 얼마인지 확인한 다음에 가능...!)
-B보다 높은 가격을 쓴 최고가매수신고인 C가 등장한다면, B는 C가 신고한 입찰가액과 동일한 가액에 우선매수할 수 있음.
-신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격 최고가매수신고가격으로 본다
-B는 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공해야함
-현재 법원에서 공유자 우선매수권을 1회로 제한하고 있는 경우가 많음
('공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다’)
-공유물 분할 판결에 의한 경매는 공유자우선매수권이 인정되지 않음

즉, 지분을 갖고 있으면 저도 뭘 어쩔 수 없지만, 남은 지분을 갖고 있는 상대방도 뭘 어쩔 수가 없으니 둘 중 하나는 거래를 통해 남은 지분을 사게 되겠죠?
그러니 공유자 우선 매수권 같은 제도도 있는 거겠죠. 기존 지분을 갖고 있는 사람이 사려고 할테니까.
권리행사를 하지 않는다면, 지분 경매라는 위험 요소로 수차례 유찰된 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있고, 남은 지분을 협상을 통해 얻으면 되겠죠!
그리고 협상이 되지 않을 경우, "공유물분할을 위한 형식적 경매"를 통해서 현금화를 할 수 있답니다.

추가로, 지분 경매에 대해 디어가 흥미롭게 본 기사 하나 추천드립니당.
https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2012/01/411/
QUOTES:
-단기에 회수가 가능한 점유 형태는 부부 공유물건이거나 나이가 많은 소유자(자녀가 경제 능력이 있음)가 거주하는 물건
-임차인이 점유하는 토지는 시간이 오래 걸릴 수 있다
-공유자로부터 매수 지분에 상응하는 금액을 부당이득금으로 받을 수 있다
-공유물 관리(임대 등): 과반수 지분(1/2 초과!)을 갖고 있는 자는 관리방법에 관해 협의가 없었다 하더라도 공유물 관리행위를 독자적으로 할 수 있음, 대신 수익에 대해서는 지분별로 분배해야 한다.

오늘부터 경매물건을 볼 때 지분 경매 건들도 한번 자세히 봐야겠어요!
조만간 물건 분석을 해서 가져와보도록 하겠습니다 :)

그럼 모두 열공, 성투!
씨야-