20대 직장인 부동산 경매 도전기(3단계: 경매 물건 선정, 노원구 11평 빌라)

안녕하세요. 디어입니다.

오늘은 디어가 실제 입찰 예정인 경매물건 분석 내용을 공유하고자 합니다.
경매 공부하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다!

 

예전 글들도 참고 바라요!
-20대 직장인 부동산 경매 도전기(1단계: 지역 선정) : https://deardays.tistory.com/17
-20대 직장인 부동산 경매 도전기(2단계: 시세 파악) : https://deardays.tistory.com/25

 

<물건>

2018타경 8736

서울특별시 노원구 한글비석로24라길 84-8, 3층303호 (상계동,풀내음파크빌)
풀내음파크빌 136-2
35.49/29.8㎡ 11평 수준

<권리분석>
임차인 대항력 있음(전입, 확정일자 모두 말소기준등기 이전, 배당요구 완료) = 우선변제권 있는 임차인
보증금 65,000,000원 낙찰 대금에서 전액 변제되고 매수인 인수 내역 없음
기타 권리분석상 문제 없음

<시세>
1. 국토교통부 실거래
매매
-동일 면적 29.8m2 기준 매매가 10,500(2016년)
-위와 동일건 2012년 13,500

 

전세
-2층: 15/4월 8,300, 13/4월 7,500
-3층: 15/1월 6,500 (즉, 4년째 전세 6천 5백 수준)

 

인근 지역 유사 평수 시세:
전용 29.9m2 블루하우스 19/12월 18,500 매매, 15,000 전세

 

2. KB 시세
https://onland.kbstar.com/quics?page=C059689
매매가 9,800 - 11,500- 13,200

*링크 오류 시 상계동 풀내음으로 검색!

3. 네이버 시세
상계동 11평 빌라
매매 10,500~14,000
전세 5,000~10,000

<기타>
1. 교통
상계역 도보 11분
당고개역 도보 22분
노원역 도보 21분
도보 3분 거리에 마을버스 있음
차량 진입 가능

 

2. 학군
인근에 계상/창원/온곡/상원초등학교, 청원고/여고 등

 

3. 예상 낙찰가
2차 당시 낙찰대금 미납(82.73% 91,000,000에 낙찰)
동일 평수 2층 2016.08월에 105에 거래되어 동건과 비교하여 감정함
인근 낙찰가 64.53~77.28%

 

4. 호재
-동북선 경전철(왕십리-미아사거리-상계역, 2024년 개통) : 도보 11분 거리

  https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/01/29/2020012902556.html

 

-4호선 연장(당고개-진접, 2021년 개통 예정) : 도보 22분 거리

 https://www.yna.co.kr/view/AKR20190110151600060

 

-동부간선도로 지하화 & 중랑천변 공원화(2022년 착공, 2026년 완공 예정)

 http://news1.kr/articles/?3794236
 지상부 중랑천 일대는 여의도공원의 10배 규모인 약 221만㎡ 규모의 친환경 수변공간으로 조성됨
 터널이 완성되면 월계에서 강남까지 소요시간이 30여분에서 10분대로 대폭 단축될 전망

 

-창동차량기지 + 도봉면허시험장 이전 및 바이오메디컬 클러스터를 조성(2025년 완공 예정) : 도보 25분 거리

http://www.donga.com/news/article/all/20200206/99559176/1
 국내외 대형 바이오메디컬 관련 기업 및 연구소를 유치하는 한편 대형병원도 이곳으로 옮기는 방안을 추진
 *우려: 홍릉은 바이오 스타트업 위주고 상계는 병원, 중소·중견기업, 지원시설 위주"라고 밝혔지만 홍릉과 중복 투자는 물론 이미 조성되고 있는 오송 단지 등을 오히려 방해하는 걸림돌이 될 것이란 전망이 대체적

 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/120274/

 

-GTX-C노선(2021년 착공 예정)

 

-노/도/강 호재 : https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/07/567253/

 

-서울아레나(2024) : https://www.rfa.org/korean/weekly_program/culture_talk/openculture-01222020090118.html

<임장 후기>

-세입자 못 만남. 베란다에 옷가지 등이 없어서 공실로 보이나, 의문임. 203호도 호출 시도해봤으나 실패.
-독특한 게 원룸 입구와 투룸 입구가 상이함. 원룸 쪽 인터폰은 음성 기능이 망가졌는지, 호출을 해도 "~를 호출합니다"라고 하는 소리가 안 나옴. 옆에 있던 투룸 입구는 201호를 호출하여 문의해보니 원룸들로 통하는 경로가 없고, 입구가 다르다고 함.
-위치는 괜찮음. 마을버스에서 도보 2분 수준. 날이 추워서 지하철역에서부터 걸어가보지 않았음. 실제로 살게 된다면 지하철보다 마을버스를 이용해서 역으로 갈듯
-오후 4시 경에 방문했을 때 아래 층들은 앞건물 그림자에 가려져있었으나 3층부터는 햇빛이 베란다 쪽에 잘 비치고 있었음
-주차 공간이 부족해보이지 않음. 세대가 총 10세대고, 주차 공간 중 1칸은 재활용 쓰레게 버리는 곳으로 활용하고 있어 남은 주차공간은 9개. 다들 외출을 해서 그럴 수도 있겠지만 활용하는 것 같지 않아 확보가 가능할 것으로 보임
-인근 부동산 사장님을 만나 대화를 해보니, 전세 시세가 7천만원 수준. 자세히 봐야겠지만 12년도 건물이라 특별히 수리할 것이 많을 것 같진 않다고 함. 옵션 등을 추가하면 8천까지 받을 수 있을 것이라 하심.
-확실히 인근에 매물이 없음. 소망 어쩌고 하는 1억2천 수준으로 나온 물건 하나가 있었음. 작년말에 인근 물건에 투자가 몰렸고, 2~3천 갭도 대기 리스트가 있다고 함.
-클러스트는 착공 중이라 했고, 경전철은 27년 정도를 예상함. 내가 몰랐던 호재(?) 중 하나로 스포츠 센터가 생긴다고 함.
-인근 한신 아파트 매매는 2억2500 수준

 

<입찰 후기>

-안타깝게도 낙찰 기일(월요일) 직전(금요일)에 취소되었습니다. 목요일까지 정상 진행 예정이라 기대 중이었는데, 코로나로 경매장 경쟁률도 덜하지 않을까 싶기도 했고... 아쉽네용. 다음 기회를 노려봅시다!

 

-4/27일자로 경매 날짜가 변경되었고, 디어가 직접 입찰해보았습니다!

후기는 아래 글을 참고해주세요 :)

20대 직장인 부동산 경매 도전기, 서울북부지방법원 입찰 자세한 후기(20.04.27일자, 물건번호, 낙찰대금 공개) : https://deardays.tistory.com/50

20대 직장인 부동산 경매 도전기, 서울북부지방법원 입찰 자세한 후기(20.04.27일자, 물건번호, 낙찰대금 공개)